come vendere un trelocali
Quando una casa si definisce trelocali?
Si definisce appartamento trelocali un’unità abitativa composta da: soggiorno e due camere oltre ad almeno un bagno e una cucina che può anche essere separata. Non fatevi confondere dalla terminologia trelocali e la composizione totale dei vani. I 3 locali sono proprio la sommatoria tra il soggiorno e le camere.
Alcune curiosità
Sapevi che il tre locali è in assoluto la tipologia di immobile più diffusa? Io lo chiamo “l’immobile di atterraggio” perchè la sua conformazione è il perfetto compromesso per buona parte degli acquirenti. Può andare bene per una coppia che ha nei suoi progetti di mettere su famiglia, ma è anche la meta preferita di chi superata una certa età preferisce tornare nel piccolo in una tipologia di casa più pratica e funzionale; se chiedete oggi, ad un coppia di fidanzati cosa scelgono tra una tipologia di casa Bilocale ed un tre locali la risposta è scontata. Scelgono un trelocali. Aggiungiamo che le famiglie moderne hanno un solo figlio e avere un tre locali soddisfa potenzialmente le primarie esigenze di spazio.
Quindi ci sono belle notizie…
Questa è potenzialmente una gran bella notizia per tutti coloro si apprestano a vendere un tre locali perchè vorrebbe dire che il mercato immobiliare ha i fari puntati sulle loro case. Tuttavia non è tutto oro quello che luccica e mi riferisco al fatto che forse è anche per questo motivo che è difficile orientarsi nei prezzi di questa tipologia. Il mercato ha così tanta offerta rispetto agli altri tipi di immobili che la forbice di prezzo tra quello minimo e quello massimo è davvero molto ampia. Per fare un esempio : se la città offrisse sul mercato tre locali che vanno dai €100.000 ad €150.000 diventerebbe molto più facile farsi una idea del valore medio e quel valore medio diventerebbe una cifra verosimile. Quando però il mercato offre un valore minimo di €80.000 ed un valore massimo di €300.000 allora orientarsi sui valori medi potrebbe davvero essere un azzardo.
Vale la pena orientarsi su un valore medio?
La maggior parte dei clienti che ho incontrato, per avere una prima idea del valore ha usato questo tipo di procedura, ha istintivamente innescato questo meccanismo…si è informato sull’offerta del mercato e una volta individuato a grandi linee il valore medio: ha calcolato in più o in meno il prezzo, a seconda di quanto più o meno valuta personalmente alcuni pregi e difetti della sua casa. Una procedura che mostra un certo buon senso ma come dicevo, il rischio di prendere immediatamente un abbaglio è davvero alto. Infatti risulterà del tutto approssimativo dato che il punto di partenza per il calcolo, parte dal valore medio che con molte probabilità sarà poco preciso. Se aggiungiamo che il secondo passaggio è del tutto arbitrario, il rischio di fare un pasticcio è altissimo.
Cosa può aiutare in una valutazione?
Sicuramente l’esperienza! Solo la conoscenza riguardo allo storico di immobili simili già venduti, può darti un valore attendibile dal quale far partire la valutazione; ne esistono tanti altri di metodi valutativi ma il più importante è proprio questo. Se poi l’agente immobiliare non ha venduto direttamente ha sicuramente assistito in modo più o meno diretto alla vendita di altri agenti immobiliari. Un agente immobiliare ha tra i suoi compiti anche quello di essere il più informato possibile riguardo tutto ciò che accade in ambito immobiliare. Non esiste infatti un metodo più preciso per valutare case quanto la conoscenza del mercato riguardo il “venduto”.
Case Jet e case Zavorre
Chi fa il mio mestiere conosce gli immobili “Jet” cioè quelli che vengono venduti alla velocità di un razzo e gli immobili “Zavorre” cioè quelli che sono sul mercato da anni e sembra che proprio nessuno li voglia. Gli agenti immobiliari competenti, li conoscono quasi tutti gli immobili sul mercato e lo storico di questa conoscenza mette noi sempre in una posizione di vantaggio nell’affrontare una valutazione, anche la più difficile. Ora che ti ho annoiato abbastanza spiegandoti perchè un agente immobiliare gode di un vantaggio oggettivo, lascia che ti dica perchè una corretta valutazione, soprattutto nella vendita di un tre locali sia così fondamentale. Come spiegavo all’inizio di questo articolo il tre locali è il segmento di mercato più saturo di immobili. Questo comporta che la concorrenza sarà elevata ed è piuttosto scontato pensare che è di vitale importanza farsi trovare pronti sotto tutti i punti di vista.
Come può risplendere il tuo immobile rispetto agli altri?
Immagino che a questo punto tu ti stia domandando: come può primeggiare il mio immobile all’interno delle liste di ricerca dei vari portali immobiliari? Userò questo termine: Credibilità. Il tuo immobile dovrà essere prima di tutto credibile. In gergo commerciale significa che il tuo pubblico deve giudicare credibile la tua offerta; un acquirente deve avere la possibilità di mettere sul “piatto della bilancia” tutte le informazioni che gli stai offrendo attraverso la pubblicità ed in modo oggettivo deve valutare equa la tua offerta. Credibile. Solo da quel momento in avanti, l’acquirente potrà essere in grado di sviluppare una seconda valutazione, del tutto personale, in grado di fargli fare delle scelte, come ad esempio scegliere di chiedere un appuntamento per vedere la casa dal vivo. Quindi ne consegue che il prezzo di vendita dovrà assolutamente considerare questo passaggio. Il prezzo dovrà risultare equo rispetto a tutto ciò che mostrerò in fase pubblicitaria. Se decido di caricare sui portali immobiliari la mia casa con un prezzo più alto del 10% rispetto alla concorrenza, vorrà dire che la mia casa ha qualcosa che le altre non hanno. Il compito fondamentale sarà quello di farsi questa domanda: sono in grado di far percepire questa differenza attraverso la pubblicità? Se la risposta è “no” ma decido comunque di pubblicizzare la mia casa ad un prezzo più alto del 10% rispetto alla concorrenza, allora devo prepararmi ad avere un immobile poco credibile sul mercato, perchè attraverso la pubblicità il mio immobile non sarà interessante. Risulterà meno credibile soprattutto per via del prezzo che sarà percepito troppo alto e da quel momento in avanti si innescheranno una serie di circostanze che porteranno a pochi appuntamenti e tempi lunghi di vendita.
E’ davvero questo quello che voglio?
Provo a farti un altro esempio diametralmente opposto. Immagina di avere una casa con uno splendido terrazzo. Vuoi pubblicizzarla ad un prezzo più alto rispetto alla concorrenza perchè giustamente vuoi che il tuo acquirente paghi anche questa esclusività che gli stai offrendo. Quindi decidi di pubblicizzarla ad una cifra più alta del 10%. La domanda che ti farai prima di pubblicizzarla sarà: sono in grado di far percepire questa differenza attraverso la pubblicità? Decidi dunque di realizzare un servizio fotografico puntando molto sull’estetica del tuo terrazzo esclusivo. Magari lo arrederai e userai una fotocamera con grandangolo per farne percepire tutta la sua grandezza e farai fotografie in una giornata tersa e piena di sole per mostrare la vista che godi da lì. Quindi la risposta è “sì” sei in grado di far percepire la differenza del 10% rispetto alla concorrenza attraverso le fotografie. I tuoi potenziali acquirenti saranno in grado di rendersi conto della differenza di prezzo rispetto alla tua concorrenza ma quasi sicuramente diranno: questo è il più costoso però guarda che terrazzo! A tuo modo di vedere credi che questi acquirenti giudicheranno credibile il prezzo del tuo immobile? Io credo di sì.
Curare i dettagli
La valutazione di un immobile è fatta di tanti piccoli dettagli che vanno curati e vanno analizzati uno ad uno. E’ per questo motivo che ad una valutazione fredda fatta di numeri deve necessariamente seguire una valutazione più accurata basata sull’esperienza.
La valutazione di un trelocali più di altre categorie, ha bisogno di essere portata avanti con cura per evitare di fare errori che possono risultare fatali nel percorso di vendita.
Se sei in procinto di comprare casa e per farlo sei legato alla vendita della tua, hai certamente intuito quanto sia importante partire con il piede giusto ed individuare in modo preciso quanto potresti realizzare dalla vendita.
per quanto il mio Valutatore sia straordinario, una macchina anche ben fatta non potrà mai sostituire una persona, quindi considera l’idea di incontrarmi per una visita in loco senza impegno.
