vendere una casa abitata
Questo articolo nasce dalla necessità di voler rispondere a quella che è una domanda frequente che mi viene rivolta: come si fa a vendere una casa ancora abitata? Facciamo subito una distinzione: quando la casa è abitata dal proprietario e quando la casa è occupata dall’inquilino.
La casa in vendita abitata dal proprietario
I dubbi che possono sorgere in questo caso sono facilmente risolvibili. Infatti nascono per una questione puramente pratica. Non esistono infatti limitazioni riguardo alla possibilità di vendere una casa ancora abitata dal legittimo proprietario.
E’ naturale che prima di procedere alla messa in vendita il proprietario dovrà avere bene in mente, quanto tempo avrà bisogno prima di lasciare casa. Dovrà quindi informare gli acquirenti non solo del prezzo desiderato, non solo della preferenza riguardo alle modalità di pagamento, ma anche qual è il tempo minimo che necessita prima di lasciare casa.
A quel punto l’acquirente avrà in mano tutti i dati fondamentali per poter formulare una proposta concreta e soprattutto completa. Le date che verranno scritte all’interno della proposta sono tutte date massime e quindi con la classica dicitura “entro e non oltre”.
Quali altri dubbi possono sorgere?
Stabilito il fattore tempo, i dubbi possono riguardare la gestione degli appuntamenti: se sarà necessaria la sua presenza, se dovrà parlare e partecipare o mettersi in disparte e addirittura lasciare “libero il campo”. Se prima vanno concordati con l’agenzia le disponibilità per gli appuntamenti oppure avere sempre delle fasce orarie da mettere a disposizione; consegnare documenti oppure no, firmare fogli di visita oppure no…
Come vedi sono tante le cose a cui pensare ma sono prettamente pratiche e possono essere cucite su misura sulle necessità del proprietario.
Quali soluzioni suggerire ai proprietari
Vendere una casa abitata implica fare appuntamenti in momenti di vita vissuta e non potrebbe essere diversamente; alcune clienti sono a proprio agio durante gli appuntamenti di vendita in una casa arredata e abitata, percepiscono il calore di chi ci abita e riescono con maggiore facilità a immedesimarsi e immaginare la loro vita tra quelle mura.
Tuttavia sarà molto importante non confondere questo concetto con la possibilità di trascurare dettagli che invece a maggior ragione devono essere curati bene. Infatti potrebbe anche verificarsi il caso opposto e cioè avere clienti che per pudore ed imbarazzo girano per casa con evidente disagio e con la certezza di creare disturbo. Sono persone che preferiscono vedere una casa vuota e senza mobili per non farsi influenzare dalle idee di arredo o comunque per non avere distrazioni.
Come avrai intuito non esiste una regola che possa accontentare il 100% dei clienti acquirenti, fortunatamente siamo tutti molto diversi!
Come creare una visita perfetta
La regola è : accoglienza! A chi verrebbe voglia di visitare una casa buia, chiusa e disordinata? La logica impone cura e soprattutto è proprio grazie ad alcuni gesti che il cliente potrebbe percepire accoglienza. Ad esempio trovare tutte le tapparelle sollevate e le luci accese rappresentano un segno di accoglienza, una casa ordinata e arieggiata sono segnali di accoglienza che non passano inosservati da parte di un cliente acquirente e possono contribuire a lasciare un buon ricordo e una buona prima impressione. Tutto questo implica fatica ed energia che però sicuramente verranno ripagate.
La casa in vendita occupata dall’inquilino
La vendita di una casa occupata da un inquilino non solo è possibile per semplice volontà del proprietario ma è anche normata dal codice civile che ne tutela la procedura. Per questo motivo non hai nulla da temere riguardo la messa in vendita di una casa occupata da un inquilino.
Cosa dice il contratto?
E’ molto importante prendere alcune precauzioni prima di mettere in vendita, eviterai in questo modo di disperdere energie e risorse. I contratti di locazione infatti hanno al loro interno sempre un capitolo dedicato alla messa in vendita dell’immobile e a come regolamentare gli accordi che sono già stati presi per tempo, tra conduttore e locatore. All’interno di quelle frasi scoprirai se hai previsto la prelazione al tuo inquilino, come gestire la comunicazione, come regolamentare la frequenza delle visite di potenziali acquirenti. Per questo motivo diventa fondamentale controllare il contratto, perchè la messa in vendita dell’appartamento potrà avvenire solo a quelle condizioni già pattuite. Per tutto quello che il contratto non prevede, ci si rimanda agli usi e al codice civile.
Tuttavia al di là delle regole e al di là del codice civile, la logica impone che l’inquilino venga in qualche modo avvisato, sei d’accordo? L’intento è sia quello di metterlo al corrente e sia fare in modo che possa collaborare in quello che inevitabilmente lo coinvolgerà nelle settimane successive. La sua collaborazione potrebbe essere importante, anzi oserei dire fondamentale; per questo motivo trovo che il modo di comunicare all’inquilino la volontà di voler vendere merita un capitolo esclusivo alla voce “prossime mosse da fare”.
Come informare il conduttore
I rapporti tra proprietari e conduttori spesso sono burrascosi e per statistica è ricorrente che la scelta da parte dei proprietari di vendere è proprio spinto da questa cattiva esperienza. In questo tipo di situazioni vale la pena seguire alla lettera tutto ciò che è previsto all’interno del contratto di affitto, in modo da evitare ritorsioni attraverso cavilli burocratici. Quindi se è prevista la prelazione devi sapere che esiste anche una procedura precisa per attivarla; una disdetta anticipata viene fatta con raccomandata con ricevuta di ritorno; se il contratto prevede dei giorni precisi per far visionare la casa è raccomandato seguire quelle indicazioni.
In tutti gli altri casi in cui i rapporti tra le due parti sono buoni e oltre ad un rapporto contrattuale si è anche riusciti a costruire un rapporto umano basato sul reciproco rispetto, la strada è già spianata e a questo punto il suggerimento che posso darti è quello di far precedere alla procedura tradizionale una chiacchierata informale nel quale dare comunicazione. Infatti non è scontato che un conduttore possa accogliere la notizia con gioia, ricordo che nel caso in cui loro non siano direttamente interessati all’acquisto, la vendita dell’appartamento significherà per i tuoi inquilini un nuovo trasloco, una nuova casa da cercare e in generale nuovi pensieri. Ecco perchè raccomando una chiacchierata preventiva, in modo da mostrare vicinanza ai conduttori e sensibilità nei riguardi di un futuro possibile disagio.
Ora che si fa?
Ora che i conduttori sono stati ufficialmente informati si possono verificare due casi: il primo è quello di dare seguito ad un interesse mostrato da parte degli inquilini, il secondo scenario è quello di organizzare appuntamenti di vendita cercando in una terza persona il potenziale compratore.
Nel caso in cui fossero gli stessi inquilini ad essere interessati voglio darti solo alcuni piccoli suggerimenti. Un inquilino interessato è molto probabile che ti chiederà del tempo per pensare e soprattutto per verificare le disponibilità economiche magari cercando di avviare una pratica di mutuo. Ti ricordo che una proceduta efficace come quella della prelazione prevede che oltre al prezzo di vendita all’inquilino venga concesso un tempo stabilito di sessanta giorni per esercitarla. Fai le tue valutazioni riguardo al tempo extra da concedere all’inquilino, tenendo il riferimento standard dei 60 giorni. Alcuni inquilini potrebbero usare la scusa del poco tempo per allungare la loro permanenza con una tua concessione di tempo extra…quanto tempo concedere? in questo caso la valutazione è del tutto personale unico suggerimento utile è metterlo nero su bianco.
Nel caso in cui fosse necessario trovare un acquirente diverso dall’inquilino, anche in questo caso mi sento in dovere di fare con te alcune riflessioni. In generale un acquirente che cerca casa desidera entrarci il prima possibile a meno che non sia un investitore. In questo caso specifico, quindi nel caso di un investitore, l’inquilino non è un problema anzi a tutti gli effetti è una risorsa, specialmente se è un inquilino che paga regolarmente e con il quale è facile dimostrare quanto duraturo e proficuo potrebbe essere il contratto di affitto in corso. Il nuovo inquilino a quel punto non compra solo la casa ma eredita anche il contratto di affitto che a tutti gli effetti rimane in essere a parità di condizioni. Però “non tutte le ciambelle escono col buco” il che significa che l’ipotesi descritta sopra è più unica che rara. Infatti tutti gli altri casi riguardano proprietari che esasperati della situazione con il proprio inquilino, decidono di mettere fine alla loro esperienza cercando un acquirente pronto a metterne sul piatto, pochi, maledetti e subito. In questo caso ti informo che devi prepararti a rendere interessante la tua proposta sul mercato, infatti in questo genere di situazione è il prezzo interessante l’unica leva in grado di mettere appetito nel mercato immobiliare.
Nei casi in cui i rapporti tra proprietari ed inquilino sono buoni e non è esercitato il diritto di prelazione la messa in vendita potrebbe essere solo leggermente più complessa ma non per questo difficile. Una volta inviata raccomandata all’inquilino nel quale lo si informa che l’immobile è ufficialmente in vendita, si potranno organizzare appuntamenti di vendita e al potenziale acquirente verrà semplicemente informato del giorno in cui l’immobile verrà lasciato libero da cose e persone.
Io non so in quale situazione tu sia, se stai già facendo una delle due cose oppure se tu sia alla ricerca di informazioni. In quest’ultimo caso vorrei darti la mia disponibilità e spero che questo mio articolo ti sia servito per fare maggiore chiarezza. Nel caso invece tu sia già in una fase di vendita o di ricerca immobiliare sono certo che sarai già seguito da un professionista, almeno lo spero, ad ogni modo considera l’idea di avere anche un secondo parere!
