vendere casa per poi comprare: come fare!
Curiosità
Sapevi che oltre il 60% delle persone che stanno cercando una nuova prima casa stanno nel frattempo vendendo la loro? Se muovi i primi passi alla ricerca di una nuova casa da comprare ma devi prima trovare l’acquirente della tua, sei in buona compagnia.
L’acquisto di una prima casa deve soddisfare le primarie necessità che inevitabilmente nel tempo cambiano . Molto semplicemente se ho comprato casa dieci anni fa prima di mettere su famiglia le esigenze di spazio di oggi non coincideranno con quelle della mia casa da scapolo…e quindi come è meglio comportarsi in questo genere di situazioni? È meglio prima vendere e poi comprare o viceversa?
Quali sono le paure?
Comprare una casa non è esattamente come comprare un paio di scarpe ( questa è la frase preferita dei miei clienti), figuriamoci vendere la propria casa…se poi pensiamo che in questo momento stiamo parlando di fare sia uno che l’altro allora i grattacapi sono molti e l’ansia da prestazione cresce.
I dubbi nascono sul piano economico perchè se per comprare hai la necessità di fare mutuo, ma prima di richiederne un altro devi chiudere quello che attualmente paghi, e per chiudere quello che attualmente paghi devi vendere e se non sai a che prezzo vendere oggi, come puoi sapere che cosa potrai andare a comprare domani? Domande che non trovano risposte e che ne generano altre e che contribuiscono solo a generare confusione.
Le domande più frequenti…
Tra le domande più frequenti che mi vengono fatte e al quale cercherò di rispondere in questo articolo ci sono:
Conviene prima mettere in vendita oppure è preferibile trovare prima la nuova casa?
Si può vincolare l’acquisto sulla vendita? Compro solo se vendo e viceversa?
La banca mi concederà un mutuo più alto? Mi conviene fare il nuovo mutuo sempre con la stessa banca?
Devo pagare due volte la stessa agenzia immobiliare?
Facciamo chiarezza
La premessa è che non esiste una procedura uguale per tutti perchè le priorità cambiano volta per volta. Ci sono infatti da considerare le ragioni fiscali nel fare prima uno e poi l’altro, ragioni logistiche e non ultime le ragioni economiche. Nei prossimi paragrafi vediamo insieme i vari passi necessari prima di prendere una decisione
Primo passo
Il primo passo è determinato dalla ricerca del valore di mercato; che tu voglia prima vendere o che tu voglia prima comprare, sapere che tipo di liquidità otterrai dalla vendita della tua casa è importante. La valutazione dovrà simulare un prezzo minimo ed un prezzo massimo basato sul momento di mercato. Dovrà oltremodo contenere il volume di richiesta e una simulazione minima e massima riguardo i tempi di vendita. Inutile dire che molti di questi dati non sono facilmente reperibili e sarà fondamentale che tu possa farlo affidandoti a una persona di tua fiducia in grado di darti dati sufficientemente attendibili.
Secondo passo
Ora che hai acquisito le informazioni riguardo la tua casa, quello che devi fare è una ricerca di mercato per capire quanto potenzialmente potrebbe costare la casa che vorresti comprare. Il modo migliore per riuscire ad avere dei dati attendibili è ancora una volta quello di avere un professionista che possa aiutarti ad ottenere informazioni. Il ruolo del professionista sarà quello di guidarti, attraverso domande specifiche a identificare le caratteristiche fondamentali per la tua ricerca. Visualizzare, approfondire ed essere precisi nella descrizione di quello che si desidera potrebbe suggerire soluzioni alternative a quella che era l’idea originaria.
Ora che è ancora più chiara l’idea di cosa acquistare, diventerà ancora più chiara la fascia di mercato dove cercare. Saranno meglio definite le idee di spesa e da questo punto in poi il professionista è in grado di suggerire cosa il mercato a parità di cifra è in grado di offrire e quali alternative è possibile trovare. In questo modo avrai definito il piano A cioè la tua ricerca principale ed il piano B che rappresenta la tua alternativa.
Terzo passo
Potrebbe fare una grande differenza in termini fiscali sapere chi compra e chi vende. Come già saprai comprare una prima casa ti apre le porte verso agevolazioni fiscali che possono davvero farti risparmiare molti soldi. Per questo motivo è importante capire sul piano fiscale come verrà portato avanti il progetto di vendere per poi comprare. Tanto per citare la situazione più classica, immagina di essere proprietario solamente tu della casa che adesso andrai a vendere. Ora insieme a tua moglie, dopo aver venduto la tua casa andate all’acquisto della prossima prima prima casa. Sei in grado di calcolare le tasse che dovrai andare a pagare? Questa parte solitamente anche dai colleghi agenti immobiliari viene sottovalutata, mentre a mio modo di vedere è molto importante. Conosci il credito di imposta? Con il credito di imposta, sul prossimo acquisto non solo potrai beneficiare di agevolazioni fiscali ma ti sarà scontato anche quello che già hai versato con il precedente acquisto.
Quarto passo
Il quarto passo è definire la valutazione economica dell’intera operazione e fare una simulazione. Questa è una fase fondamentale e delicata e nel caso del futuro intervento di un secondo finanziamento per l’acquisto, questa fase è fondamentale affrontarla con un broker finanziario o con un consulente mutui.
Gli aspetti che vanno considerati sono puramente matematici e si affidano sulla spendibilità raffrontata con i dati raccolti nei precedenti passi e quindi dal valore della propria casa da vendere e il valore della prossima casa da acquistare. Inutile dire che nel caso di un mutuo gravante sull’immobile da vendere è opportuno conoscere il valore residuo; fondamentale calcolare le spese per l’intervento dei professionisti: agenzia immobiliare, notaio e banca;
Se ti sei imbattuto in questo articolo molto probabilmente è perché hai progetti immobiliari e vuoi capire dove si sta orientando il mercato sia per la vendita che per l’acquisto che per investimenti immobiliari. Vale la pena farlo ora? Cosa ti devi aspettare dal futuro?
Ora che si fa?
Adesso che sono venuti alla luce i numeri e in generale le cifre, sono certo ti abbiano aiutato a capire la fattibilità della tua operazione; ora sei in grado di stabilire come sia meglio muoversi: vendere e poi comprare o viceversa. Infatti è del tutto personale questa decisione perchè come dicevo all’inizio la parte fondamentale è prima di prendere qualsiasi decisione, verificare con la massima precisione la fattibilità. Sottovalutare questo passaggio potrebbe essere fonte di frustrazione e nella peggiore delle ipotesi uno spreco di tempo, energie e soldi. Immagina di aver venduto velocemente e di non aver per tempo verificato il passo numero due ( spendibiltà) e di accorgerti che il mercato immobiliare non è in grado di offrire quello che cerchi per la cifra che hai a disposizione. Credimi tornare indietro potrebbe diventare molto costoso…
Però non è il tuo caso! Tu che ora conosci quali passi affrontare prima di prendere una decisione hai un piano infallibile e in grado di prevedere l’imprevedibile!
Prima vendere e poi comprare
Scegliere di vendere prima di comprare è a mio modo di vedere la scelta più saggia da fare. E’ la situazione più sicura e che meno ti espone ad ogni tipo di problema, specialmente di tipo economico. Sapere con esattezza di che cifra potrai disporre dopo aver venduto ti mette in uno stato di assoluta sicurezza economica. Voglio dirti velocemente quali vantaggi potresti ottenere e per ognuno di questi se vuoi sono disponibile ad approfondire. Ecco una serie di vantaggi:
- ti pone in vantaggio nei confronti di una trattativa per il tuo prossimo acquisto;
- ti fa avere le idee chiare riguardo ai tempi e questo per il venditore che incontrerai è un fattore determinante nella trattativa;
- ti permette di sviluppare con tranquillità un piano alternativo, se non dovessi nei tempi stabiliti trovare la casa che stai cercando, puoi comunque nella peggiore delle ipotesi prendere casa in affitto in attesa che salti fuori la tua occasione.
Prima comprare e poi vendere
Il ragionamento di chi prima vuole comprare e poi vuole vendere, si basa sulla paura che il mercato immobiliare non sia in grado di offrire quello che cerca. La paura che una volta venduta la casa, i tempi forzati di ricerca costringano ad un acquisto forzato e senza la possibilità di chiudere un affare. Inoltre spesso chi agisce in questo modo ha la totale certezza che il suo immobile verrà venduto velocemente e quindi preferisce concentrarsi prima sull’acquisto e poi mettere in vendita. Aggiungiamo che in questa procedura i proprietari hanno anche una certa elasticità economica, il mutuo residuo che grava sull’immobile da vendere è molto basso o in alcuni casi già estinto. La flessibilità economica è un fattore sicuramente determinante in questo genere di scelta perchè pone molti meno vincoli.
Indubbiamente per chi ha deciso di intraprendere questa strada ci sono vantaggi indiscussi.
- maggiore tranquillità riguardo la ricerca dell’immobile
- maggiore forza nelle trattative
Io non so in quale situazione tu sia, se stai già facendo una delle due cose oppure se tu sia alla ricerca di informazioni. In quest’ultimo caso vorrei darti la mia disponibilità e spero che questo mio articolo ti sia servito per fare maggiore chiarezza. Nel caso invece tu sia già in una fase di vendita o di ricerca immobiliare sono certo che sarai già seguito da un professionista, almeno lo spero, ad ogni modo considera l’idea di avere anche un secondo parere!
