Previsioni andamento immobiliare 2023: cosa ci aspetta?
Cosa ci dobbiamo aspettare dal mercato immobiliare del 2023? Ecco alcune previsioni sulle vendite e gli affitti ed alcuni consigli utili.
Se ti sei imbattuto in questo articolo molto probabilmente è perché hai progetti immobiliari e vuoi capire dove si sta orientando il mercato sia per la vendita che per l’acquisto che per investimenti immobiliari. Vale la pena farlo ora? Cosa ti devi aspettare dal futuro?
Anche se non posso contare sull’aiuto di una palla di cristallo in ambito immobiliare non bisogna essere dei veggenti ma piuttosto confidare sull’esperienza e sui dati presenti nelle statistiche nazionali disponibili. Anche se queste non garantiranno alcuna sicurezza sull’andamento effettivo del mercato italiano che verrà, leggendole e interpretandole in modo critico, ci possono sicuramente offrire una panoramica utile su vari aspetti da considerare.
Come sta andando oggi il mercato immobiliare?
Buone notizie: il 2022 ha visto una crescita nella compravendita di immobili ad uso residenziale, e l’andamento nel 2023 si prospetta simile, sebbene con una certa inflessione. Il mercato immobiliare, fino all’arrivo della pandemia e della guerra in Ucraina, ci aveva abituato a dei cicli più o meno costanti, mentre gli ultimi 3 anni sono stati in continua crescita e quest’onda pare che nel prossimo anno registrerà una leggera frenata. Magari non scenderà in picchiata ma sicuramente potrebbe descrivere una linea piatta che tende verso il basso.
Mentre per fare una previsione immobiliare in passato si sarebbe dovuto osservare almeno un paio di cicli della curva immobiliare, oggi tutto questo non è più possibile poiché significherebbe guardare troppo indietro. Per fare una previsione immobiliare oggi, non si può scavare troppo nel passato ma andrebbero piuttosto analizzati i dati più recenti.
Come fare e cosa guardare prima di una previsione immobiliare?
Quello che sicuramente va ricordato prima di provare a fare una analisi ed una previsione è distinguere bene le categorie del mercato immobiliare. Il mercato immobiliare è composto da tantissimi fattori che possono essere combinati tra di loro, ovvero il numero di:
- compravendite
- immobili sul mercato
- il numero per categorie di immobili
- richieste di mutuo
- i tempi di vendita medi e avanti quasi all’infinto.
Inoltre una previsione non può riguardare le intere categorie immobiliari, esistono infatti le categorie di prime case, di seconde case, di investimento, di immobili strumentali, di industriali e anche qui potremmo andare avanti all’infinito. Questo per dire che troppo spesso assistiamo a previsioni contraddittorie e che sembrano dire tutto ed il contrario di tutto. Il motivo è che, se il mercato delle prime case è in crescita e quello delle seconde case è in ribasso, la media dei due valori dice che le cose sono rimaste praticamente statiche ed invariate. Questo esempio ti fa capire perchè i dati che vengono raccontati specialmente dai media spesso non sembrano raccontare la realtà.
La ricetta giusta sta nell’analizzare un singolo dato e tentare di dare un senso ai numeri guardando quello che sta succedendo nella vita reale. Per esempio, se analizzo il numero di compravendite per l’acquisto di immobili ad uso investimento prima della guerra in Ucraina e dopo l’inizio della guerra, sono in grado di capire qual è stato il comportamento degli investitori. Mentre se sono un investitore e analizzo l’intero mercato immobiliare nello stesso periodo non sarò in grado di avere un dato attendibile perchè il mercato delle prime case si è mosso in modo totalmente opposto al mercato delle case per uso investimento. I media racconterebbero che il mercato prima della guerra e nel mentre della guerra è praticamente invariato.
Per questo motivo è importante contestualizzare i dati in riferimento a quello che ci interessa (ad esempio, i dati sulle transazioni per uso abitativo rispetto a quelli per investimento) e non lasciarsi influenzare troppo dai numeri complessivi.
Fattori che influenzano il cambiamento del mercato
C’è una semplice prima verifica che puoi fare da te per analizzare l’andamento del mercato: andare sui vari siti principali che si occupano di compravendita come immobiliare.it, casa.it, idealista ecc… e controllare il numero di immobili in vendita in una particolare zona. La media tra i vari siti indicherà la quantità di immobili presenti sul mercato in quella particolare zona e con questo otterrai un primo dato. Se nel tempo, dopo qualche mese, tornerai a fare lo stesso calcolo noterai una differenza tra i dati e, quindi, un cambiamento nell’andamento. Fare questo ogni sei mesi è un dato molto interessante in grado di descrivere nel tempo la quantità di offerta presente sul mercato.
Ad influenzare il mercato c’è poi il rialzo del tasso di interesse delle banche che definisce la disponibilità di capitale concesso per i mutui. Salendo questo tasso, diminuirà di conseguenza la soglia entro la quale l’istituto bancario erogherà il mutuo.
L’ultimo dato da poter confrontare è la quantità di richiesta di immobili. Conoscere questo dato è indicatore della domanda e come ben sai il mercato è proprio l’incontro tra la domande e l’offerta. Ma come posso conoscere la quantità di richiesta? Effettivamente questo è un dato che se non sei un agente immobiliare è difficile da reperire. Inoltre un semplice agente immobiliare da solo non basterebbe per descrivere il mercato su tutto il territorio nazionale. Forse questo dato può essere estrapolato dal numero di richieste di mutui. Se infatti cerchiamo informazioni riguardo alla domanda per la categoria “residenziale prime case “ ci basta sapere che mediamente ogni 10 prime case, 8 vengono acquistate con mutuo perciò può rivelarsi importante conoscere questa informazione. In questo momento la domanda di mutuo per acquisto prime case è in forte crescita.
Cos'altro possiamo prevedere per il 2023?
Prima di tutto, domandiamoci: cosa succede se la richiesta di immobili è maggiore dell’offerta? Il prezzo di vendita tenderà ovviamente a salire e, anche se non lo si noterà subito dagli annunci, ciò inciderà sull’eventuale disponibilità del proprietario che vende a ribassare poiché sa che potrà ottenere ciò che vuole da qualcun altro. Anche se non c’è un effettivo rialzo dei prezzi, esisterà quindi un aumento di quelli relativi al venduto.
Come anticipato prima parlando del tasso di interesse, se per i venditori appare più conveniente vendere la propria casa ora, dall’altro lato però ci sarà a controbilanciare il fatto che diminuirà la disponibilità economica degli acquirenti.
Riassumendo, quindi, nell’ambito del mercato della vendita di prime case ci saranno più potenziali acquirenti e meno immobili a disposizione, rendendo così il numero di transazioni del 2023 simile a quello di quest’anno. Ciò comporterà per gli acquirenti meno scelta ed una maggiore possibilità di indebitamento.
Al contrario, l’ambito del mercato degli investimenti è molto cresciuto, per cui è più semplice acquistare un altro immobile per percepirne una rendita mediante affitto. Se fino a poco tempo la richiesta per case in affitto era maggiore per extracomunitari e soggetti con un lavoro precario, oggi la richiesta si è notevolmente allargata. Ci sono molte famiglie che hanno scelto di vendere la loro casa e andare in affitto, ci sono molti più giovani che aiutati dalle famiglie provano a lanciarsi nella loro prima esperienza e molti professionisti che si spostano per lavoro è hanno bisogno di un appoggio.
A giocare a favore degli investitori c’è un altro fattore: il fatto che, mentre nella ricerca delle prime case si prediligono i trilocali, per gli affitti di solito sono ben accetti anche i bilocali. Di conseguenza, se la richiesta di bilocali in vendita è minore, i prezzi caleranno e chi desidera investire lo potrà fare spendendo di meno e ottenendo una maggiore rendita dal suo acquisto grazie agli affitti.
Che tu voglia acquistare o vendere, se desideri restare sempre aggiornato sul mercato immobiliare iscriviti al mio canale YouTube!
