Plusvalenza

Cos’è la plusvalenza immobiliare e quando viene tassata? In che modo il periodo di 5 anni influisce sulla vendita della prima casa? Scopriamo tutto qui.

A volte alcune situazioni inaspettate ci portano a dover cambiare i nostri programmi. Può così capitarci di dover vendere la casa acquistata meno di 5 anni fa ed incappare nella plusvalenza immobiliare.   

Di cosa si tratta? Perché è generalmente sconsigliato vendere un immobile dopo poco tempo che ne siamo diventati proprietari? Scopriamolo subito.

Cosa succede se vendo casa prima dei 5 anni dall’acquisto

Vorrei prima di tutto precisare che quando parlo di “prima dei 5 anni” mi riferisco al momento in cui è segnato agli atti che si è ufficialmente proprietari della casa e non, ad esempio, a quando si instaura un preliminare di compravendita.

Esistono 2 possibilità:

  1. Vendi la casa ma entro un anno ne ricompri un’altra che diventa prima casa. Se questo è il tuo caso, gioisci poiché non sei tenuto a pagare nessuna penale. E c’è di più: tutte le imposte già versate per l’acquisto del primo immobile verranno scalate da quelle destinate alla nuova casa. Il calcolo dell’imposta di credito risultante dalla differenza tra le imposte delle due case viene finalizzato dal notaio in fase di rogito;
  2. Nel caso contrario in cui avessi venduto la casa entro i 5 anni ma non sia stata sostituita da un’altra entro un anno, lo Stato fa decadere l’agevolazione fiscale prima casa prevista proprio per il fatto di non esser rimasto nella stessa prima casa per il termine previsto di 5 anni. Perciò, se al momento dell’atto notarile ti vengono scalati dei soldi per l’acquisto della prima casa (il 2% invece del 9% di imposta registro senza agevolazioni), se la vendi oltre a dover pagare la differenza di 7% dell’imposta appena menzionata, incorrerai anche nel pagamento della penale equivalente al 30% del 7%. A questo punto, l’Agenzia delle Entrate attenderà un anno per darti il tempo di trovare un’altra casa. Se durante questo periodo non ci sono cambiamenti, avrà 5 anni per notificarti della sanzione prima calcolata.

Plusvalenza immobiliare: cos’è

Nelle casistiche a cui ho accennato prima non si fa mai riferimento ad un eventuale guadagno derivato dalla vendita della casa. La plusvalenza immobiliare è allora l’utile che si realizza rivendendo un immobile a un prezzo più alto di quello di acquisto, anche al netto delle tassazioni e di eventuali costi impiegati per ristrutturarlo.

La differenza data dalla plusvalenza è tassata con imposta sostitutiva al 26% (20% fino al 1° gennaio 2020) secondo quanto prescritto dagli articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (DPR n. 917/86).  Essa deve essere corrisposta al notaio nel momento in cui si compie l’atto di vendita. In alternativa il proprietario può, anche sotto consiglio del proprio commercialista, decidere di considerare la plusvalenza un’ulteriore rendita da notificare nella dichiarazione dei redditi.

Plusvalenza o rendita occasionale?

Ti intesserà sapere allora che lo Stato può considerare la plusvalenza come utile (tassabile) o, in alcuni casi, come rendita occasionale da non tassare.

Secondo la legge, si verifica una plusvalenza se il proprietario della casa l’ha adibita per il suo uso come residenza per meno della metà del tempo in cui è stato proprietario. Quindi, si può essere effettivamente residenti in una casa anche per quattro/cinque mesi nello stesso anno in cui la si compra e in questo caso, di conseguenza, lo Stato imporrà la tassazione del 26%.

Se, invece, la residenza viene spostata ad almeno 6 mesi ed un giorno, l’utile della plusvalenza ricavato dalla vendita sarà interamente dell’ora ex proprietario dell’immobile. A questo proposito va precisato che l’Agenzia delle Entrate non tassa la rendita perché la considera “occasionale” e dipendente da fattori contestuali quali, ad esempio, la necessità di trasferirsi in altra città.

Va detto, quindi, che se invece il sistema si accorge di un comportamento anomalo in cui le vendite di immobili si susseguono di frequente, il venditore “seriale” rischia delle multe dorate. Il contribuente, se pescato dai controlli fiscali, viene accusato di effettuare compravendite immobiliari di tipo speculativo per cui non dovrebbe essere più considerato come un privato ma come un agente immobiliare professionista.

Di conseguenza la rendita non potrà essere più definita come occasionale ma “d’impresa”. In quanto “azienda”, il privato furbacchione sarà perciò obbligato dallo Stato a pagare l’Iva e tutte le tasse dovute ad un’impresa.

Cosa succede se si vende una casa dopo 5 anni dal suo acquisto

Fortunatamente, in quest’ultima ipotesi non si presentano ostacoli di passaggio: per lo Stato possiamo anche vendere una casa ogni 5 anni ricavandone un guadagno perché non verrà tassato, né rischieremo di essere identificati come un’impresa.

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