come vendere una villa
Quando una casa può essere definita villa
Una villa o villino sono tutte quelle proprietà che a prescindere dalla loro consistenza interna anche se facenti parte di un complesso condominiale, come ad esempio una villetta a schiera, nella proprietà comprendono un’area esterna, solitamente un giardino che da accesso diretto all’ingresso dell’abitazione.
Alcune curiosità
In questi ultimi anni ho potuto assistere direttamente ed indirettamente a molte vendite si soluzioni indipendenti e semindipendenti e quello che accomuna tutti coloro che cercato soluzioni immobiliari di questo tipo è il desiderio di indipendenza e di avere uno spazio esterno esclusivo per la propria vita all’aperto. A volte si tratta di pochi metri quadri ed altre volte di giardini molto estesi; tuttavia il giardino o l’area esterna e la percezione di indipendenza sono in cima alla lista dei desideri dei clienti acquirenti. Alcuni cercano di realizzare un sogno, perchè la villa simboleggia una meta importante del proprio percorso di vita. Per molti che cercano una villa lo stereotipo è quello del grande giardino con la villa nel bel mezzo e tutto il resto sembra poco importante.
Quello che cerco di dire è che la ricerca di una villa differisce di molto dalla ricerca tradizionale di un appartamento. Chi cerca un appartamento riesce ad essere più concreto nella ricerca perchè ha chiaro ciò che vuole; diversamente chi è alla ricerca di una villa ( qualsiasi tipologia) spesso vuole indipendenza e area esterna di proprietà ma su tutto il resto si fa ispirare da ciò che gli viene proposto. E’ un tipo di ricerca che soprattutto nella prima fase è molto più emotiva che razionale. Spesso l’acquisto di una villa è più un acquisto di pancia che di testa e questo pone alcune tipologie di ville in una posizione di sicuro vantaggio perchè curate e di grande fascino.
Le ville si valutano al metro quadro?
Se c’è una categoria che difficilmente può essere valutata a metro quadro, queste sono sicuramente le ville. Vi propongo quindi una proporzione con il quale è possibile procedere ad una valutazione tradizionale: tanto più una villa sarà tradizionale (tutte le sue categorie) tanto più standard potrà essere la sua valutazione; al contrario tanto più una villa (tutte le sue categorie) sarà personalizzata (riguardo a spazi, volumi e finiture) tanto più la sua valutazione sarà difficile produrla attraverso un metodo tradizionale. Immaginate una villa d’epoca, questo è il classico esempio di come una valutazione tradizionale (un esempio è la valutazione al metro quadro) rischia di mandarci fuori strada. Al suo opposto ci sono le villette a schiera che avendo uno sviluppo di metratura più comune può essere valutata anche al metro quadro
Come si approccia una valutazione di una villa
Per valutare una villa è molto importante conoscere la quantità di richiesta. Questo è un dato determinante. Le ville comprendono più categorie di immobili, esistono le villette a schiera, i villini, le case singole con area esterna, le ville bifamiliari ecc… Intuitivamente viene da pensare che ci saranno molte più richieste per una villetta a schiera piuttosto che per una villa d’epoca; è più facile pensare che sia apprezzabile una villa singola su unico livello piuttosto che disposta su più piani. Conoscere e prevedere i gradimenti dei potenziali acquirenti è il primo passo per capire la quantità di richiesta. Tanto più alta è la quantità di richiesta tanto maggiori saranno le possibilità di portare in alto il prezzo di lancio dell’immobile. Tanto minore sarà la quantità di richiesta tanto maggiore sarà la necessità di trovare una cifra di vendita concorrenziale attribuendo al valore di lancio un prezzo che ricada in una media di mercato. Raccogliere questi dati è di vitale importanza nella valutazione di una villa e solo attraverso la conoscenza approfondita del mercato locale sarà possibile individuare la quantità di richiesta e tracciare dei valori realizzabili.
Una villa con finiture di lusso ha maggiore valore?
La domanda è volutamente provocatoria. Nella mia carriera mi è capitato spesso di valutare ville con finiture di pregio ed accorgimenti che al proprietario sono costati moltissimo per il loro realizzo. Parlo di marmi in cave che oggi non esistono più, parlo di enormi fontane decorative, parlo di bagni che nulla hanno da invidiare ai centri benessere. Tutte queste meraviglie rischiano di penalizzare una casa anzichè valorizzarla, lo sapevi? Qui entra sicuramente in gioco il diverso punto di vista di chi guarda. Il venditore sa quanto ha speso per quella finitura, sa quanto gli è costato pensarla, realizzarla, pagarla. Un acquirente la guarda dal suo punto di vista e il più delle volte non coincide con quello del proprietario. Che valore ha un pavimento in marmo di Carrara se l’acquirente desiderà il parquet? Che valore può avere una fontana nel bel mezzo del giardino quando l’acquirente intende realizzare una piscina? Per non parlare di personalizzazioni di alcune ville che come dice la parola stessa sono talmente tagliate su misura sui gusti del proprietario che sarà quasi automatico pensare che non possano piacere ad un’altra persona.
Bisogna fare attenzione durante la fase di valutazione a non farsi influenzare da tutto ciò che può avere un valore soggettivo e ancora una volta sapere mediamente quali sono i gusti dei compratori, in modo da capire quali finiture di pregio possono oggettivamente aumentare il prestigio della villa.
Come stimare una villa senza giardino?
Cercherò di non scadere nell’ovvio, quindi non ti dirò quanta importanza ricopre il giardino per chi cerca una villa, villino, villetta a schiera o comunque una soluzione semindipendente; a maggior ragione per le ville indipendenti. Voglio invece dirti quanto, la presenza di un giardino piccolissimo o addirittura la totale assenza di giardino, in alcuni casi è addirittura preferibile. Per farti capire cosa voglio dire ti faccio una domanda che introduce l’argomento di assoluta attualità. Quante persone oggi hanno tempo per fare manutenzioni al giardino?. La vita frenetica che viviamo tutti ormai, rende sempre più necessario trovare praticità anche nei nostri hobby e desideri in genere. Viaggiare, avere animali, pollice verde, tutto quello che implica il bisogno di tempo per poter essere consumato, vissuto e sperimentato, oggi viene tolto e sostituito con altri hobby e desideri in genere che possano realizzarsi in poco tempo. Avere un grande giardino per far scorrazzare il proprio cane è far giocare i propri figli oggi si è trasformato nel desiderio di avere un piccolo giardino per far fare i bisogni al cane, senza che debba dedicare del tempo per portarlo fuori e preferire un parco vicino a casa in modo da non costringersi a dedicare l’intero week-end per la manutenzione del verde. Il giardino è un lusso non solo perchè genera costi in termini economici ma perchè costa tempo, lo stesso tempo che oggi giorno le persone preferiscono dedicare ad altro.
Per rispondere dunque al quesito iniziale dirò che nello scegliere tra un giardino/parco e un giardino di dimensioni non eccessive, quest’ultimo rappresenta mediamente la condizione di vendibilità migliore. Se ti stai disperando perchè la villa che vuoi vendere invece ha un giardino troppo piccolo in proporzione alla casa, come ho cercato di spiegarti, potrebbe essere un problema relativo.
Curare i dettagli
La valutazione di un immobile è fatta di tanti piccoli dettagli che vanno curati e vanno analizzati uno ad uno. E’ per questo motivo che ad una valutazione fredda fatta di numeri deve necessariamente seguire una valutazione più accurata basata sull’esperienza.
Se sei in procinto di comprare casa e per farlo sei legato alla vendita della tua, hai certamente intuito quanto sia importante partire con il piede giusto ed individuare in modo preciso quanto potresti realizzare dalla vendita.
per quanto il mio Valutatore sia straordinario, una macchina anche ben fatta non potrà mai sostituire una persona, quindi considera l’idea di incontrarmi per una visita in loco senza impegno.
